Июль на рынке загородной недвижимости обычно выглядит чуть спокойнее предыдущих месяцев. Те, кто хотел купить дачу к началу сезона, уже определились с выбором. Но можно ли сейчас говорить о том, что сезон покупки дач уже закончился? Realt спросил об этом у экспертов.
«Продавцов на рынке становится больше, а покупатели стали требовательнее»
— Как и ожидалось, реальные продажи дач сейчас пошли на убыль. Мы уже говорили, что с конца июня интерес к дачам будет слабее — так и произошло, — говорит менеджер по загородной недвижимости агентства недвижимости «Твоя столица» Лариса Самусенкова. — Июль начинался достаточно бодро, а в нашем агентстве и вовсе был самым результативным за весь год. Но, судя по проводимому нами мониторингу рынка, в целом по Минску покупательская активность на рынке дач снижается. Именно на снижающемся рынке наглядно проявляются преимущества комплексной работы: наличие обширной базы покупателей и взаимодействие со всеми банками. Кредиты с неплохими ставками сейчас берут не только на квартиры, но и на загородную недвижимость.
Сейчас в агентство часто обращаются те собственники и покупатели, которые не смогли купить или продать что-то самостоятельно. У них уже есть понимание, чего они хотят и что не смогут сделать собственными силами. Таким образом выбрать или продать получается быстрее — отсюда и большие продажи при снижающемся спросе.
Что касается предложения, специалисты отмечают ежегодную тенденцию, которая в этом году стала заметна наиболее явно. И вот о чем речь:
— В то время, как мы наблюдаем снижение интереса к дачам, сезонность предложения проявляется в увеличении количества продавцов, которые надеются продать объект к концу августа — началу сентября.
Лариса отвечает на вопрос, можно ли успешно продаться в этом сезоне, если обратиться в июле-августе.
— Самостоятельно сделать это практически нереально. По статистике Realt мы видим, как растет предложение загородной недвижимости и сейчас достигает максимума. Человеку, далекому от сферы недвижимости, в таком изобилии сложно и купить, и продать.
Если человек обращается в агентство, найти точечно нового собственника гораздо проще и это реально сделать еще в этом сезоне. О чем и свидетельствует наш пик продаж в июле.
Специалист рассказала, кто сейчас выставляет объекты на продажу.
— Мы составили топ-3 причин продажи загородных объектов.
На первом месте это объекты, которые достались по наследству от родственников. Часто для молодежи такие дачи не вписываются в формат идеального — это не современный свежий домик, куда можно приехать отдохнуть, а требует ухода и приложения рук и средств. Или же совершенно не подходит расположение.
На втором месте топа — собственники в возрасте, у которых нет возможности заниматься дачей или грустная причина, когда муж умер, а жена не может справляться самостоятельно.
И на третьем месте мы видим две равнозначные причины — дача продается, чтобы родители смогли детям купить квартиру либо люди уезжают из страны и избавляются от недвижимости. Кстати, именно по причине того, что люди уезжают, продается и достаточно много качественных домов для постоянного проживания — в Минске и за Минском.
Что будет происходить на рынке загородной недвижимости дальше, во многом будет зависеть от погоды.
— Загородная недвижимость очень к этому восприимчива. Если будет солнечно и тепло, можно будет рассчитывать на неспешный спад активности. Мы неоднократно говорили, что покупатели загородки живут не месяц и не два, как на рынке квартир, а гораздо дольше. На стадии активного поиска они могут находиться и год, и два. Если погода будет хорошей, то период активности покупателей будет продолжаться и дальше, пусть и не в том объеме, что наблюдался весной и летом.
Рынок загородки сейчас находится в позитивной фазе, когда его ничего не угнетает. Он уравновешен и по части спроса последние несколько лет оживает. Особенно в сравнении с предыдущим десятилетием, когда он находился в негативной фазе и спрос уменьшался. Люди рассуждали так: зачем нам дача, если мы можем бюджетно поехать на море или в страны Европы?
Но стоит понимать, что покупатель сейчас тоже повзрослел и более серьезно выбирает дачу. Нельзя поставить какую угодно цену, выставить две фотографии и надеяться, что потенциальные покупатели будут обрывать телефон. А с теми, кто дозвонился, уже вести торг.
Сегодняшняя реальность такова: требовательному покупателю придется доказать, почему он должен купить именно ваш объект, а не другой из огромного предложения.
«Сезонность, которая играла на руку продавцам, постепенно уходит»
— Лето берет свое в отношении активности покупателей и, соответственно, в объеме совершенных сделок, — констатирует и риелтор «Группы компаний Мариэлт» Дмитрий Плянта. — Давайте посмотрим на конкретные цифры. С 26 июня по 25 июля, по данным Национального кадастрового агентства, мы видим следующее: 193 сделки с капитальными строениями и 180 сделок с земельными участками (стоит учитывать, что в одной сделке одновременно может проходить продажа капитального строения и земельного участка). Для сравнения, с 26 мая по 25 июня 2023 года продано 217 капитальных строений и 201 земельный участок.
Обобщенно можно сказать, что по количеству сделок за последние три года (2020−2022 год) за рассматриваемые периоды все осталось приблизительно на одном уровне. Значительное отличие можно отметить только за период с 26 мая по 25 июня 2020 года, когда было продано 265 капитальных строений и 249 земельных участков. Данная статистика говорит о том, что после лета 2020 года спрос на приобретение загородной недвижимости снизился приблизительно на 20%. Падение спроса сыграло свою роль и на снижении цен на загородную недвижимость.
Что же происходило с ценами с конца июня до конца июля?
— Самая дорогая продажа в Минском районе — 500 тысяч долларов — и это Колодищи. Из дорогих продаж следует отметить: 270 тысяч (Цнянка), 230 тысяч (Боровляны и Колодищи), 220 и 210 тысяч (оба объекта это Колодищи). Далее цены ушли ниже отметки в двести тысяч: в диапазоне 150−190 тысяч продано всего 5 объектов; 130−145 тысяч — 6 объектов; 100−120 тысяч покорили 15 объектов. Отметим еще продажи в пределах 50−96 тысяч — состоялось 35 сделок.
Дмитрий рассказывает, что пользовалось спросом в прошлом месяце.
— Спрос сохраняется на готовые дома вблизи Минска. Наряду с этим можно отметить, что покупатели готовы платить за современные дома, сдвигая свой поиск дальше по расстоянию от Минска (до 20−25 км). Количество незавершенных строений на рынке увеличилось, от чего выросла конкуренция в продаже, что отразилось как на сложности реализации таких объектов, так и на их цене. Пользовались популярностью дачи до 15 тысяч, при этом если дача стоит больше 10 тысяч, то она должна быть ухоженная.
Стоит отметить привлечение покупателями кредитных ресурсов при покупке домов, а также на приобретение дач.
— На сегодняшний день рынок на стороне покупателей и предъявляет к продавцам повышенные требования для реализации недвижимости. Сезонность, которая играла на руку продавцам, для продажи недвижимости на наиболее выгодных условиях, постепенно уходит.
«В августе активность снова возрастет»
— Из наблюдений на рынке загородной недвижимости особенно активны весенние месяцы и июнь, а июль — уже поспокойнее. Все, кто хотели, в начале сезона купили дачи. А собственники пока еще не готовы к существенному снижению стоимости — как итог в середине лета сделок чуть меньше, — говорит агент по операциям с недвижимостью агентства «ЭТАЖИ Форте» Светлана Никитюк.
— Но это не значит, что уже не будет движения на рынке. К августу обычно продавцы понимают, что сезон подходит к концу и готовы договариваться и торговаться. По этой причине август оказывается более энергичным. Исключение последняя неделя лета, когда дети идут в школу и у многих заканчиваются отпуска и дачный сезон. Обычно проседает по задаткам конец августа и также начало сентября, но благодаря задаткам, которые внесены в начале и середине месяца, август всегда радует нас по количеству сделок.
Светлана описывает ситуацию на рынке загородной недвижимости как «хорошую, спокойную и соответствующую сезону».
— Нет серьезных долларовых колебаний, выгодные кредиты максимально стимулируют рынок. Надеюсь, что таким же останется и август. По квартирам, я обратила внимание, что по сравнению с предыдущим месяцем, хоть и количество сделок уменьшилось, но немного повысился интерес к более дорогим объектам. Похожая тенденция есть и на рынке загородки. Например, в июне по Минскому району самый дорогой дом был продан в агрогородке Колодищи за 317 тысяч, а в июле — в Зеленой Гавани за 500 тысяч долларов.
Плюс оживит рынок и то, что продавцы будут активнее соглашаться на торг. Переломный момент — это как раз август. Собственники понимают, что лето подходит к концу, а объект не продан и, следовательно, надо принимать решение: ждать следующего сезона, который в связи с внешней ситуацией полон неопределенностей, или все-таки продать свою недвижимость в ближайшее время.